Дайджест

 

Деловой квартал

Арендаторы ищут офисы поменьше

Аналитики еще до кризиса предрекали перенасыщение рынка офисных площадей в Новосибирске. Снижение спроса лишь усугубило ситуацию. Ставки аренды вернулись на уровень четырехлетней давности. На ближайшие месяцы запланирован ввод в эксплуатацию нескольких крупных бизнес-центров. Значит ставки могут снова упасть.

Эксперты
Алексей Васильев

директор «Бизнес-центра на Ленина»

Федор Голованов

руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость»

Елена Ермолаева

директор агентства RID Analytics

Александр Назаров

директор компании «Брокерком»

Данил Солошенко

брокер отдела аренды компании «Строитель»

Как изменились ставки аренды офисов в Новосибирске?

Будут ли в ближайшие месяцы открываться новые бизнес-центры?

Что предпринимают бизнес-центры, чтобы удержать арендаторов?

Тяжелая финансовая ситуация заставила многие компании в последние полгода сменить офис. Для аренды они теперь выбирают офисы меньше по площади и ниже классом. Сокращение спроса и изменение его структуры отразились на уровне ставок аренды офисных площадей. «Чем выше класс бизнес-центра, тем сильнее ему пришлось снизить ставки, чтобы удержать арендаторов», — отмечает директор аналитического агентства RID Analytics Елена Ермолаева.

Ставки аренды и цены продаж падают

Средняя арендная ставка в 54 наиболее крупных бизнес-центрах Новосибирска, по ее сведениям, снизилась с 798 руб. за кв. м в месяц в декабре 2008 г. до 622 руб. за кв. м в месяц в мае 2009 г. «Ставка вернулась на уровень четвертого квартала 2005 г. Тогда она составляла 642 руб. за кв. м в месяц», — говорит Елена Ермолаева. Она констатирует снижение и средней цены продажи офисных площадей в этих бизнес-центрах: с 75,2 тыс. руб. в четвертом квартале 2008 г. до 53,4 тыс. руб. — в апреле 2009 г.

По данным аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», в целом по Новосибирску средняя цена квадратного метра в бизнес-центрах, по итогам первого квартала 2009 г., составила 78,37 тыс. руб. за кв. м (падение на 15,3%), а средняя арендная ставка в новосибирских бизнес-центрах достигла 727 руб. за кв. м (сокращение на 12,7%).

Федор Голованов, руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», выделяет две категории бизнес-центров, в которых ставки снижались более активно. Во-первых, это старые административные здания, которым все труднее конкурировать с новыми офисными центрами. Во-вторых, это объекты, которые были введены в эксплуатацию в 2008 г. и еще не успели собрать достаточный пул арендаторов. По его сведениям, в бизнес-центрах из этих категорий ставки аренды снизились на 20—30%.

По данным «Сибакадемстрой Недвижимости», средняя заполняемость бизнес-центров в Новосибирске — около 90%. Чем выше класс офисного здания, тем ниже уровень его заполняемости. По словам Федора Голованова, три действующих бизнес-центра класса «А» («Росевроплаза», «Кронос» и «Гринвич») заполнены не более чем на 50—60%. RID Analytics сообщает, что в мае 2009 г. в бизнес-центрах класса «А» было заполнено не более 60% площадей. «В „Кроносе“ в аренду сдано более 65% площадей», — утверждает Данил Солошенко, брокер отдела аренды компании «Строитель», владеющей этим бизнес-центром.

«Кобра» вышла на рынок

В 2007 г. в Новосибирске было сдано 170 тыс. кв. м (без учета офисно-торговых помещений на первых этажах жилых домов), а вот в 2008 г. — 92,4 тыс. кв. м. На 2009 г. застройщики намечали ввод в эксплуатацию 20 бизнес-центров суммарной площадью 180 тыс. кв. м. Наиболее крупные — «Подсолнух» на площади Маркса, офисная часть гостиничного комплекса Hilton (15 тыс. кв. м), бизнес-центр компании «Сарэт-Сибирь» (45,5 тыс. кв. м) на площади Ленина, «Ланта-центр» (23 тыс. кв. м). Елена Ермолаева сомневается, что все заявленные объекты будут построены в срок. Ряд проектов уже заморожен. Отложены (или замалчиваются) сроки строительства и сдачи таких бизнес-центров класса «А», как Sky City («Сибакадеминвест», 64 тыс. кв. м), Sibir Plaza («Снегири Девелопмент», 45 тыс. кв. м), Iron Hill (СКИМ, 46 тыс. кв. м), Clover City Center («РГС-Недвижимость», 54 тыс. кв. м), БЦ Porsche («Спорт-авто», 42 тыс. кв. м).

«Офисных площадей в этом году будет построено так мало, что их выход на рынок не окажет существенного влияния на уровень ставок аренды и цен продажи», — считает Голованов. Елена Ермолаева с ним не согласна: «Ввод в эксплуатацию даже нескольких крупных бизнес-центров приведет к снижению заполняемости объектов. Чтобы привлечь арендаторов, новые бизнес-центры пойдут на снижение ставок, что породит цепную реакцию на рынке».

Единственный крупный бизнес-центр, открытый в городе с начала года, — «Кобра» («Труд», 18 тыс. кв. м). Для арендаторов, заключивших договоры в апреле и мае, в нем действует льготная ставка (700 руб. за кв. м в месяц). «Труд» рассчитывает в течение года добиться 70% заполненности бизнес-центра.

Из бизнес-центров, ввод которых ожидается до конца 2009 г., Федор Голованов выделяет «Ланта-центр» (застройщик — «ПЛП-Девелопмент групп», площадь — 23 тыс. кв. м). Пока помещения в «Ланта-центре» предлагаются только на продажу.

К арендаторам ищут индивидуальный подход

«На рынке заметно смещение спроса в сторону офисов меньшей площади. Еще одна тенденция — арендаторы готовы переезжать в более отдаленные районы», — отмечает Федор Голованов.

«Арендаторы переезжают в офисы меньшей площади, чтобы сократить издержки. В особенности, если не удалось договориться с управляющей компанией о снижении арендной ставки», — рассказывает директор компании «Брокерком» Александр Назаров. В «Бизнес-центре на Ленина» большинство арендаторов осталось на своих местах, утверждает управляющий этим бизнес-центром Алексей Васильев. Александр Назаров полагает, что поведение арендаторов будет зависеть от того, насколько владельцы бизнес-центров готовы снижать ставки.

Как долго продлится неопределенность на рынке, сказать сложно. «Если рынок начнет оживать, то будут расти и арендные ставки. Пока же делать далеко идущие прогнозы не позволяет сама не слишком стабильная ситуация», — говорит Александр Назаров. А вот Данил Солошенко отмечает, что «предприниматели уже почувствовали опору под ногами и снова переходят к развитию бизнеса». По его словам, «Кроносу» это позволило расконсервировать пять этажей.

По словам Данила Солошенко, высокий уровень заполняемости бизнес-центра достигается индивидуальной кропотливой работой с каждым арендатором. «Например, при проведение подготовительных ремонтных работ арендаторам предоставляются арендные каникулы», — рассказывает он.

«Из-за сокращения спроса конкуренция на рынке аренды офисов стала намного острее», — констатирует Алексей Васильев. Ужесточение конкуренции подталкивает управляющие компании бизнес-центров к увеличению спектра предоставляемых арендаторам дополнительных услуг.

По материалам журнала «Деловой квартал»